Una conversazione con Guido Ferraresi (DILS) su come la domanda degli occupier stia ridefinendo il mercato
Sintesi introduttiva
La conversazione con Guido Ferraresi offre una fotografia chiara dell’attuale mercato immobiliare per uffici in Italia: un settore che non si sta ridimensionando, ma che si sta polarizzando rapidamente attorno a tre fattori chiave: qualità, localizzazione e capacità degli spazi di attrarre le persone.
La domanda non è più guidata esclusivamente da logiche funzionali, ma da obiettivi più profondi: attrarre talenti, rafforzare il posizionamento del brand e garantire coerenza con il modello organizzativo. In questo contesto, l’ufficio evolve da semplice asset immobiliare a vera e propria destinazione.
Emergono con particolare evidenza due dinamiche.
Da un lato, la centralità della localizzazione come principale criterio nelle decisioni degli occupier: non più soltanto indirizzi prestigiosi, ma ecosistemi urbani accessibili, ricchi di servizi e capaci di supportare la vita quotidiana delle persone. Dall’altro, una trasformazione strutturale degli spazi, orientata verso modelli più efficienti, ibridi e focalizzati sulla collaborazione.
Il mercato italiano riflette le tendenze globali, pur mantenendo alcune peculiarità: una forte concentrazione su Milano e un divario crescente tra domanda e disponibilità di immobili di alta qualità. Il risultato è una polarizzazione sempre più marcata tra asset attrattivi e patrimonio obsoleto, con implicazioni dirette su valori, canoni di locazione e strategie di investimento.
Sul fondo emerge un tema ancora più profondo: lo spazio non è più un semplice contenitore, ma una componente attiva del sistema organizzativo, capace di influenzare performance, relazioni e capacità di attrarre talenti, come evidenziato anche dalle più recenti analisi di settore.
Intervista
Pietro Martani
Guido, partiamo dalla domanda più immediata: quali sono oggi le aree più richieste dal mercato e quali tipologie di aziende stanno guidando questa domanda?
Guido Ferraresi
La domanda si concentra sempre più su aree capaci di favorire il ritorno delle persone in ufficio.
Parliamo di zone centrali o semicentrali, ben servite dal trasporto pubblico, collegate alle principali infrastrutture urbane e inserite in quartieri rigenerati, ricchi di servizi e funzioni complementari. Non è più soltanto una questione di prestigio dell’indirizzo.
A livello europeo, nelle decisioni di permanenza o trasferimento, il principale fattore di scelta è oggi la qualità della posizione e solo successivamente quella dell’edificio. A Milano, le aree più richieste restano il Central Business District e Porta Nuova, ma registriamo un forte interesse anche per grandi progetti di rigenerazione urbana come CityLife e Scalo di Porta Romana, che combinano architettura iconica, servizi e qualità dell’esperienza. A Roma, la domanda continua a concentrarsi sul CBD, sul centro storico e sull’EUR. In questo mercato emerge però con particolare evidenza una carenza di immobili di elevata qualità. Nel 2025 circa il 42% delle transazioni ha riguardato edifici Grade A e A+, a conferma di una crescente selettività da parte delle aziende.
A trainare questa domanda sono soprattutto le organizzazioni maggiormente esposte alla competizione per i talenti e al tema del posizionamento: società di consulenza, studi professionali, operatori finanziari, aziende tecnologiche, sedi centrali di grandi gruppi e organizzazioni internazionali.
Pietro Martani
Dal punto di vista degli spazi, che tipo di uffici cercano oggi le aziende?
Guido Ferraresi
Anche sotto questo profilo osserviamo una netta polarizzazione.
Le aziende di dimensioni medio-piccole, con superfici inferiori ai 5.000 metri quadrati, tendono spesso ad aumentare gli spazi occupati. Questo fenomeno è legato sia a un ritorno in presenza più strutturato, spesso quattro giorni alla settimana, sia alla necessità di dedicare maggiori superfici alla collaborazione e alla relazione con clienti e partner. Le aziende più grandi, invece, seguono una logica diversa: meno spazio, ma di qualità superiore.
Il modello prevalente si basa su una maggiore efficienza nell’utilizzo delle superfici, un numero ridotto di postazioni assegnate e una crescita significativa degli spazi dedicati alla collaborazione, agli incontri, alla socialità e alle attività che richiedono concentrazione.
Non si tratta semplicemente di ridurre i metri quadrati occupati, ma di ripensarli in funzione delle modalità di lavoro contemporanee.
Pietro Martani
Passiamo ai servizi. Cosa cercano oggi le persone e le aziende all’interno di un edificio per uffici?
Guido Ferraresi
Le aspettative stanno diventando sempre più omogenee. Reception e sale riunioni non bastano più. L’ufficio deve diventare una destinazione.
Le richieste più frequenti riguardano posizioni coerenti con il posizionamento aziendale, elevata accessibilità tramite il trasporto pubblico, presenza di servizi di ristorazione e servizi per la vita quotidiana, spazi per eventi e incontri, oltre a una crescente attenzione verso il benessere e il comfort ambientale.
In sostanza, le aziende cercano tutto ciò che non può essere replicato lavorando da casa: un ecosistema capace di favorire relazioni, esperienze e qualità del lavoro.
Pietro Martani
Come si presenta oggi il rapporto tra domanda e offerta nel mercato italiano?
Guido Ferraresi
A Milano il divario è molto evidente, ma non riguarda tanto la quantità quanto la qualità.
La domanda di edifici sostenibili, ben posizionati e di categoria Grade A o A+ è estremamente elevata, mentre l’offerta di immobili prime rimane limitata. Nelle aree più richieste il tasso di disponibilità è prossimo all’1%, una condizione che ha portato i canoni prime a raggiungere circa 850 euro al metro quadrato all’anno.
A Roma la dinamica è simile, sebbene il mercato presenti una minore intensità complessiva. Anche qui, tuttavia, la scarsità di prodotto premium rappresenta uno dei principali fattori di tensione. Nel resto del Paese il quadro è più frammentato.
Città come Torino, Bologna, Firenze, Napoli, Bari e Catania mostrano interessanti prospettive di sviluppo, ma il mercato sconta una duplice criticità: da un lato la limitata disponibilità di immobili di qualità istituzionale, dall’altro una domanda internazionale ancora episodica e spesso legata a specifiche iniziative imprenditoriali.
Pietro Martani
Possiamo dire che l’Italia stia seguendo le tendenze globali?
Guido Ferraresi
Sì, nel complesso sì, sebbene con un certo ritardo e una forte concentrazione sul mercato milanese.
Le tendenze internazionali sono ormai consolidate: crescente interesse per posizioni centrali e ben collegate, consolidamento del lavoro ibrido con una maggiore attenzione alla presenza effettiva in ufficio, crescita delle soluzioni flessibili e aumento delle riconversioni verso altre destinazioni d’uso.
L’Italia si sta muovendo nella stessa direzione, ma con tempi più graduali.
Pietro Martani
Guardando agli investimenti, cosa è cambiato e cosa dobbiamo aspettarci nei prossimi anni?
Guido Ferraresi
Dal 2020 le strategie di investimento si sono chiaramente polarizzate lungo due direttrici.
Da una parte continua il forte interesse per gli asset prime, centrali, conformi ai criteri ESG, liquidi e capaci di attrarre conduttori di qualità. Dall’altra cresce l’attenzione verso operazioni di riqualificazione e riposizionamento, ma con un approccio estremamente selettivo. Gli interventi devono essere in grado di colmare concretamente il divario qualitativo e rendere l’immobile competitivo sul mercato.
Nei prossimi anni assisteremo probabilmente a un’ulteriore polarizzazione tra edifici moderni e patrimonio obsoleto, a un incremento dei progetti di riqualificazione e riconversione e a una crescente attenzione verso gli investimenti necessari per garantire efficienza energetica, conformità normativa e qualità della posizione.
Conclusioni
La visione di Guido Ferraresi conferma una tendenza ormai evidente: il mercato degli uffici non si sta riducendo, ma si sta trasformando. La crescente selettività della domanda, il ruolo strategico della posizione e la progressiva integrazione tra spazio, servizi e organizzazione stanno ridefinendo i fattori che generano valore.
In questo contesto, la distinzione non è più tra chi occupa più o meno metri quadrati, ma tra spazi che attraggono persone e spazi che faticano a generare interesse.
Ed è proprio all’interno di questa polarizzazione che si giocherà il futuro del mercato immobiliare per uffici.
DILS
DILS, nata dalla trasformazione di uno storico marchio italiano della consulenza immobiliare, si è affermata come uno dei principali operatori del settore.
Oggi compete con le maggiori realtà internazionali presenti sul mercato italiano, distinguendosi per agilità operativa, profonda conoscenza del territorio e capacità di gestire operazioni complesse nei principali segmenti del mercato: uffici, logistica e capital markets.
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