Real estate uffici in Italia: scarsità, qualità e la nuova workplace adattiva

In un mercato sempre più definito da selettività e trasformazione, il real estate uffici italiano si distingue per la sua resilienza e la sua evoluzione strutturale. Mentre le narrazioni globali oscillano tra la ‘morte dell’ufficio’ e un pieno ritorno ai modelli pre-pandemia, l’Italia presenta una traiettoria più articolata, che riflette al tempo stesso continuità e capacità di adattamento.

In questa conversazione, Pietro Martani, curatore di Limitless Workspace, dialoga con Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di CBRE, la principale società di advisory real estate al mondo. La discussione offre una prospettiva concreta, radicata nel mercato, su come la domanda degli occupier stia ridisegnando il panorama degli uffici in Italia, con particolare attenzione a Milano e Roma.

Ciò che emerge è una riconfigurazione dei driver di valore del mercato uffici. La domanda non è diminuita: è diventata più selettiva, più esigente, più allineata alla strategia organizzativa. Location, qualità, flessibilità ed esperienza utente non sono più fattori differenzianti, ma prerequisiti.

L’Italia sembra consolidare un modello ibrido meno estremo rispetto ai mercati anglosassoni, che combina un forte attaccamento culturale all’ufficio fisico con un’integrazione pragmatica del lavoro da remoto. Parallelamente, uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, soprattutto sugli asset di Grade A, sta ridisegnando le dinamiche di prezzo e le strategie di investimento.

In linea con l’evidenza di mercato più ampia — secondo cui l’ufficio si è trasformato da asset passivo a piattaforma attiva di valore organizzativo — il caso italiano conferma una transizione chiave: il workplace sta diventando un’infrastruttura intenzionale, progettata per supportare talento, cultura e performance piuttosto che limitarsi ad ospitarli.

La polarizzazione della domanda: centralità, qualità e nuove geografie urbane

Pietro Martani: Come è cambiata la domanda di uffici dal 2020, in termini di location e profilo dei tenant?

Fabio Mantegazza: Dal 2020, la domanda si è chiaramente polarizzata verso la qualità più elevata. I grandi gruppi corporate — in particolare Big Tech, banche, assicurazioni e studi legali — puntano ad asset nel Central Business District di Milano e in aree iconiche come Porta Nuova e CityLife. La competizione per gli edifici prime in queste location è molto intensa, con canoni prime a Milano che hanno raggiunto il record di 770 euro al metro quadro all’anno.

La saturazione delle aree centrali sta però alimentando un forte interesse per le location semi-centrali. Queste zone offrono un equilibrio ottimale: accesso a servizi commerciali e ristorazione, unito a una buona connettività con i trasporti pubblici. Rispondono all’esigenza delle aziende di essere presenti in contesti dinamici ma meno congestionati.

Da centro di costo ad asset strategico: l'evoluzione dello spazio ufficio

Pietro Martani: Che tipo di spazio ufficio cercano le aziende oggi?

Fabio Mantegazza: Lo spazio ufficio si sta evolvendo da centro di costo a leva strategica per l’attrazione dei talenti. Il modello unico non esiste più. Vediamo uno spettro che va dagli uffici tradizionali aggiornati agli standard qualitativi attuali ad ambienti più evoluti, concepiti come hub sociali e collaborativi.

Per le aziende con una forza lavoro più giovane, in particolare Gen Z, l’ufficio deve promuovere benessere e collaborazione. L’interazione sociale non è più una pausa dal lavoro, ma parte integrante della produttività. Il mercato chiede edifici Grade A capaci di combinare il comfort residenziale con l’efficienza professionale. L’ufficio del futuro è uno ‘spazio adattivo’ che riflette la cultura aziendale e favorisce il senso di appartenenza.

La nuova workplace experience: servizi, benessere e tecnologia

Pietro Martani: Quali servizi sono più valorizzati dagli utenti finali?

Fabio Mantegazza: Gli utenti cercano ciò che non riescono a replicare a casa: un ecosistema che abilita l’interazione sociale e l’innovazione. Secondo la nostra ricerca Beyond Space Italy Office Workers Survey 2025, l’89% dei dipendenti considera essenziali le dotazioni tecnologiche, come scrivanie regolabili e doppi monitor. Al tempo stesso, si aspettano aree condivise, cucine attrezzate e spazi dedicati alla pausa pranzo.

Il comfort termico, la sostenibilità e l’accesso ad aree verdi o terrazze sono driver decisionali chiave. Le persone desiderano una combinazione di zone silenziose per il lavoro concentrato e spazi accoglienti per le riunioni informali e il brainstorming. L’ufficio sta diventando un luogo che supporta il benessere fisico e mentale.

Uno squilibrio strutturale: la domanda supera l'offerta

Pietro Martani: Qual è l’attuale gap tra domanda e offerta in Italia?

Fabio Mantegazza: Il mercato è attualmente fortemente sbilanciato, con una domanda decisamente superiore all’offerta. A Milano, la vacancy complessiva si attesta intorno al 10%, ma sugli asset di Grade A scende al 3,3%, e addirittura allo 0,9% nel CBD. Roma presenta una situazione ancora più tesa, con una vacancy ai minimi storici del 6,4% e una disponibilità di solo lo 0,55% per il Grade A in centro città.

Questa carenza di prodotto pronto all’uso sta limitando i volumi di assorbimento, nonostante una domanda molto sostenuta. Il trend si è invertito rispetto al passato: la scarsità di asset prime è ora il motore della crescita continua dei canoni.

Italia vs mercati globali: una traiettoria distinta

Pietro Martani: I trend italiani si allineano alle dinamiche globali?

Fabio Mantegazza: L’Italia mostra una resilienza peculiare rispetto agli Stati Uniti e ad altri mercati europei come UK e Francia, dove il lavoro da remoto è più diffuso. In Italia permane un forte attaccamento all’ufficio fisico, e ci stiamo muovendo verso un modello che si avvicina alla struttura pre-pandemia, con circa un giorno di lavoro da remoto integrato.

Mentre alcuni mercati globali faticano, il settore del leasing uffici italiano ha chiuso il 2025 con performance record. Un’eccezione si riscontra nel settore bancario e assicurativo, dove l’eccesso di spazi esistenti ha portato a un’ottimizzazione degli spazi occupati. Nel complesso, tuttavia, il mercato italiano resta molto dinamico e fortemente orientato alla presenza fisica.

Case study: dallo spazio all'esperienza

Pietro Martani: Può condividere alcuni progetti di successo?

Fabio Mantegazza: Abbiamo gestito transazioni che riflettono chiaramente l’evoluzione del mercato. In Via Meravigli a Milano, abbiamo completato tre operazioni che hanno trasformato un asset storico in un hub educativo, dimostrando come gli edifici del centro città possano essere riposizionati.

Un altro esempio iconico è CityLife, dove ci siamo concentrati su uno sviluppo all’avanguardia in termini di efficienza energetica e criteri ESG. Questi casi mostrano che la domanda premia gli edifici capaci di offrire un’esperienza, non solo metri quadri.

Strategie di investimento: riposizionamento, partnership e nuove geografie

Pietro Martani: Come si stanno evolvendo le strategie di investimento?

Fabio Mantegazza: Le strategie di investimento oggi sono guidate da una comprensione più profonda delle esigenze degli occupier, diventate molto più complesse. La scarsità di opportunità value-add nelle aree centrali spinge gli investitori a puntare su tecnologia e deep refurbishment per allinearsi ai nuovi standard qualitativi.

Le partnership di lungo periodo e i progetti con una forte componente di sostenibilità e flessibilità sono sempre più preferiti. Guardando al 2026, ci aspettiamo una crescita dei build-to-suit e un interesse crescente per nuove location, mentre le aziende cercano alternative alle aree centrali diventate sempre più costose.

Conclusione: il mercato uffici italiano tra equilibrio ibrido e riposizionamento strategico

Ciò che emerge con chiarezza da questa conversazione è che il mercato uffici italiano non è in ritirata: si sta consolidando attorno a un modello più strutturato e intenzionale. Il paradigma ibrido non è più sperimentale. Si sta stabilizzando in una configurazione definibile come ‘4+1’: quattro giorni in ufficio, uno da remoto, con variazioni significative in base alla dimensione aziendale e al settore.

Le organizzazioni più piccole tendono a fare maggiore affidamento sulla presenza fisica, spesso per ragioni di coesione culturale, semplicità operativa e necessità di coordinamento diretto. Le grandi aziende, al contrario, integrano il lavoro da remoto in modo più strutturale, sfruttando l’infrastruttura digitale e i team distribuiti, pur mantenendo sedi centrali forti come hub relazionali.

Le aziende stanno al tempo stesso riducendo la rigidità contrattuale. Il lease tradizionale a lungo termine e poco flessibile viene riconsiderato in favore di soluzioni più adattabili, attraverso layout flessibili, impegni progressivi o modelli ibridi che combinano headquarters e location satellite. Questa evoluzione riflette un approccio più maturo al corporate real estate come risorsa gestita, non come costo fisso.

L’elemento forse più rilevante è che l’ufficio si sta ridefinendo come piattaforma strategica. Deve rappresentare l’identità aziendale, attrarre e trattenere i talenti, e migliorare la performance organizzativa. Location, design, servizi ed esperienza non sono più variabili indipendenti, ma convergono in un’unica proposta di valore.

In un contesto di polarizzazione strutturale, dove gli asset di alta qualità sovraperformano e il prodotto secondario fatica a restare competitivo, il mercato italiano rafforza una conclusione di fondo: l’ufficio non viene più valutato per quanta superficie offre, ma per cosa rende possibile.

L’ufficio non è scomparso. È diventato più esigente, e per chi sa interpretare questa trasformazione, molto più strategico.